皆様、こんにちは！最近多くのご相談が寄せられる『市街化調整区域』の売却や購入についてわかりやすく解説いたします('◇')ゞ
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法により設定された都市計画区域のひとつです。市街化調整区域は市街化を抑制する地域として設定し、無秩序な開発を防ぐことを目的としています。
そのため、市街化調整区域内では、原則として建物を建築することができません。
都市計画法とは？
都市計画法とは、都市の健全な発展や秩序ある整備を図ることを目的として成立した法律です。都市計画法は自治体により、市街化区域や市街化調整区域、非線引き区域などの都市計画区域が指定されます。
発展させたい地域と発展を抑制したい地域を明確にすることにより、街の発展を促しているのです。
非線引き区域は、市街化区域と市街化調整区域を分ける意味がない地域に設定されることがよくあります。たとえば、山中など市街化調整区域にしなくても人口が増えないと予測できる地域のことを指します。
また、都市計画区域の外は都市計画区域外と呼ばれます。近年は車社会となり特定の郊外に街ができる場合があり、そのような郊外には準都市計画区域が設けられることもあります。
市街化区域と市街化調整区域の違い
市街化区域と市街化調整区域は、正反対の性質を持っています。
市街化区域は、街の発展を推進する地域で住宅だけではなく、商業や工業などの発展も目指す地域です。また、発展には上下水道やガスなどのライフラインの整備も必要不可欠となるため、街の発展とともにライフラインの整備も集中しておこなわれます。
一方で市街化調整区域は、人口抑制をする地域です。そのため、市街化区域とは反対に人口を増やす目的はなく、住宅の建築やライフラインの整備も積極的にはおこなわれません。ただし、農業を守る地域ではあるため、農業に関連する公共施設については整備対象になります。
市街化調整区域を定める理由
人口を抑制する地域である「市街化調整区域」を設定することには理由があります。
市街化調整区域を定める主な理由は、無秩序な開発を防ぐことにより市街化させたい地域に人口を集中させたり、農地や自然環境を守ったりすることです。
すべての地域が市街化区域になってしまうと、市街地が形成されづらくなり、住宅がポツポツと建ってしまうことが多くなります。この、ポツポツと建築された住宅に対して、ライフラインを整備するとなると、資金がいくらあっても足りません。そのため、市街地は市街地として集中させ、市街化抑制地域は抑制をしてメリハリをつけることが発展した街づくりに繋がっていくのです。
市街化調整区域の特徴
市街化を抑制する地域である市街化調整区域には、いくつかの特徴があります。ここからは、市街化調整区域の特徴をご紹介していきましょう。
原則として建物を建てることはできない
市街化調整区域内には、原則として建物を建築することはできません。なぜなら、市街化を抑制する地域のため、建築を許可してしまうと人口が増えてしまうからです。
そのため、建設可能となるのは、人口増加に関係ない農林水産業の関連施設などに限られます。
しかし、市街化調整区域内でも、一定条件を満たした住宅や商業施設の場合は建築の許可が下りることがあります。たとえば、市街化調整区域内の国道などの幹線道路沿いに、コンビニエンスストアを建築する場合などです。
土地の地目により扱いが異なる
市街化調整区域内では一定の建物建築をする場合に、都市計画法上の建築許可を得る必要があります。地目が宅地である場合は、都市計画法上の建築許可を取得するだけで建物建築をすることが可能です。
しかし、地目が農地である場合は都市計画法上の許可に加え、農地法上の許可もあわせて取得する必要があります。
農地法上の許可は原則不許可を基準としているため、基本的に建物建築の許可はおりません。そのため、市街化調整区域の農地の場合、農林水産業に関係する建物以外は建築できないと思ったほうがいいでしょう。
なお、市街化調整区域内の農地でも第2種農地と第3種農地の場合は、条件によっては農地から宅地に変える許可が下りることがあります。所有している土地がどのような農地に該当しているかどうかは、管轄する自治体や農業委員会へ問い合わせることで確認できます。
土地価格が低い傾向にある
市街化調整区域内の土地は、市街化調整区域内の土地に比べて土地価格が低い傾向にあります。
市街化調整区域内の土地は宅地でも建築の許可が必要だったり、建築できる建物の制限がかかったりします。このように、市街化区域の土地のように自由に利用することができないと、土地の買い手の数が少なくなってしまいます。需要が少ない土地は、需給バランスの崩れにより価格が低くなってしまうのです。
インフラ整備が不十分な場合がある
市街化調整区域内は、基本的にインフラ整備が不十分です。特に下水は整備されていないため、浄化槽を設置しなければなりません。
浄化槽は設置者に手入れをする義務があり、点検や清掃などを浄化槽清掃会社に依頼することになります。もちろん、浄化槽清掃会社にこれらの依頼をする場合には、費用が発生します。
また、上水の整備も市街化区域内より遅れていることがあり、購入を希望する土地まで上水道本管が来ていないということもあるでしょう。この場合は上水道本管を延長することになりますが、費用が多額になることが多く現実的ではありません。
生活利便施設や交通機関が少ない、遠い場合がある
市街化調整区域は人口を抑制する地域のため、買い物施設の建築も制限されます。もし建築が許可されたとしても、人口の少ない地域では商業施設などの生活利便施設は売上が上がりにくいことがあり、新たに生活利便施設が建築される可能性が低くなります。そのため、近隣に生活利便施設が少なくなる傾向があります。
また、鉄道駅などの交通機関は市街化区域にある場合が多く、市街化調整区域には少ない傾向があります。そのため、市街化調整区域から鉄道駅まで行くのにはバスを利用しなければならないなど、時間を要することも珍しくありません。
市街化調整区域に家を建てることは可能？
原則として、市街化調整区域内に家を建てることはできません。しかし、一部条件を満たした場合は家を建てることは可能です。
市街化調整区域内で家を建てることができる一例は、次のとおりです。
- 旧既存宅地の土地で以前にあった建物と同じ用途の建物を建築するなど一定条件を満たしている場合
- 市街化調整区域が設定されている前から市街化調整区域内にあった本家から分家をする場合
- 近隣住民のためになる店舗を営むときに店舗併用住宅を建築する場合
- 市街化区域と接しており市街化調整区域でも街が発展している場合
- 各自治体が条例などにより市街化調整区域でも開発などを許可している場合
このように、都市計画法では市街化調整区域内に家を建てることができる条件を定めています。
しかし、この条件に当てはまっているか判断するのは各自治体です。そのため、条件を満たしていても、自治体によっては家を建てる許可が下りない場合があることに注意が必要です。
なお、既存宅地とは、市街化調整区域が設定される前から宅地として利用されていた土地のことをいいます。現在は既存宅地に家を建てていいという法律がなくなっていますが、自治体によっては、既存宅地に家を建ててもいいという特別なルールを条例などで維持しているところがあります。既存宅地制度を利用できるかは、あらかじめ土地を管轄する自治体へ問い合わせましょう。
市街化調整区域では建て替えやリノベーションも許可が必要？
市街化調整区域内では、建て替えやリノベーション（大規模な増改築の場合）に許可が必要です。大規模な増改築については、元々あった建物の面積の1.5倍以内になる増改築なら、許可は不要などの措置がある自治体があります。自治体によって規定が違うため、大規模工事をおこなう場合は許可が必要かどうか確認をしましょう。
なお、市街化調整区域の建物内だけを修繕するリフォームや、建物の大きさを変更しないリノベーションなどの工事は、原則許可なしで工事をすることができます。
市街化調整区域の活用法
市街化調整区域内の土地は、原則家を建築することができません。そのため、市街化調整区域内で土地を所有している方のなかには、活用が難しいと思っている方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、市街化調整区域内でも土地活用する方法はあり、条件次第では貸すこともできます。
ここからは、市街化調整区域内の土地の活用法をご紹介していきましょう。
なお、前述のとおり、地目が農地の場合は農地法の許可を取得する必要がありますが、農地法上の許可を取得することは困難です。そのため、ご紹介する土地活用は地目が宅地や雑種地、原野、山林であることが前提です。
建物を建てずに活用するケース
市街化調整区域内で建物を建てずに活用できる、主な方法は次のとおりです。
- 駐車場
- 資材置き場
- 太陽光発電
- 墓地や霊園
- 農園
これらの活用方法の場合、都市計画法上開発行為に該当しないケースがあります。このようなケースでは、許可を取得することなく土地活用をすることが可能です。
許可を得て建物を建てるケース
市街化調整区域内でも建築していいと認められている建物を建て、活用する方法があります。市街化調整区域内で建物を建てて活用する、主な方法は次のとおりです。
- ロードサイドのコンビニエンスストアや喫茶店
- 老人ホームなどの福祉施設
- クリニックなどの小さな医院
建築する建物によっては、事前に建築許可が必要な場合があったり、許可は必要なく事前協議と届け出のみで建築できる場合があったりします。市街化調整区域内で建物を建築する際には、細かい規定やクリアしなければならない条件が多いでしょう。そのため、開発会社など市街化調整区域内のプロと相談しながら進めていってください。
市街化調整区域を調べる方法は？
調査したい土地が市街化調整区域かどうか知りたいのであれば、まずはWebサイトで調査します。Webサイトで市街化調整区域の範囲を公表している自治体であれば閲覧可能です。
ほとんどのWebサイトは「調査したい土地の町名＋市街化調整区域」と検索すると、市街化調整区域を表示しているWebサイトを見つけることができるでしょう。
ただし、一部の自治体では、市街化調整区域の範囲をWebサイトで公表していないことがあります。このような場合は、調査したい土地を管轄する自治体へ電話で確認できますが、市街化調整区域と他の区域が複雑に入り組んでいる場所にある土地では、直接自治体の窓口へ行って確認したほうがいいケースもあります。
まとめ
市街化調整区域は、原則家を建築することができない地域です。しかし、一定の条件を満たせば家を建築できるケースが存在します。代表的な例としては、旧既存宅地制度です。旧既存宅地制度を利用できる土地の場合、他の建築許可よりも家を建築することが容易になります。
ただし、旧既存宅地制度でも都市計画法上の建築許可が必要です。
また、市街化調整区域の区域変更や、近年では空き家対策として市街化調整区域の建物の用途変更がしやすくなっている地域もあることから、購入したいと思った土地が市街化調整区域だったとしてもすぐに諦めず、まずは不動産会社や自治体に確認をしてみましょう。
